Neubau in Griechenland

Aufgrund der großen lokalen Unterschiede in der Handhabung der Bauvorschriften ist es für einen Bauinteressenten unerlässlich, zu Beginn seiner eigenen Planung die bei den lokalen Baubehörden ausliegenden Pläne einzusehen. Das griechische Planungsrecht unterscheidet im Grundsatz zwischen Grundstücken innerhalb eines Bebauungsplans (Stadtoder Dorfgemeinden) und Grundstücken außerhalb des Bebauungsplans. Des Weiteren werden Immobilien in drei Klassen eingeteilt: erschlossene (Entos schediou pólis) und unerschlossene bzw. Nicht erschließbare (Ektós schediou pólis) Grundflächen.

Die dem Bebauungsplan beiliegenden Karten, baulichen Bestimmungen und Erläuterungenbieten dem jeweiligen Interessenten eine umfassende Information über die Bebauungsund Nutzungsmöglichkeiten auf dem betroffenen Grundstück. Die innerhalb des Bebauungsplans als Bauland ausgewiesenen Grundstücke verfügen zumeist über eine straßenmäßige Erschließung und über die notwendigen technischen Voraussetzungen für Strom, Wasserund Telefonanschlüsse. Allgemeine und örtliche Bauvorschriften regeln schließlich den Bebauungskoeffizienten sowie die Details der Bebauung. Aufgrund der geophysischen und kulturellen Unterschiede weichen die Bauvorschriften in einzelnen griechischen Regionen zum Teil erheblich voneinander ab. Als Beispiel dafür sei die Insel Mykonos genannt, auf der zu Beginn des Jahres 2003 ein vollständiger Baustopp über alle noch verfügbaren Flächen verhängt wurde.

Grundstücke außerhalb des Bebauungsplans können bebaut werden, sofern sie eine Mindestgröße von 4.000 m2 aufweisen bzw. bei einer Mindestgröße von 2.000 m2 an einer öffentlichen Straße liegen, die zwei Orte miteinander verbindet. Da es diesen Grundflächen zumeist an einer vollständigen Erschließung fehlt, bietet es sich an, möglichst frühzeitig mit der zuständigen Gemeinde über den Anschluss an die nächstgelegenen Versorgungseinrichtungen zu verhandeln. Da den meisten Gemeinden hierzu die notwendigen technischen Mittel nicht zur Verfügung stehen, erfolgt die Erschließung meist durch einen Zusammenschluss mehrerer Anlieger. Sowohl für Grundstücke innerhalb als auch für Grundstücke außerhalb des Bebauungsplans wird keine Baugenehmigung erteilt, wenn es sich um ein Waldoder Naturschutzgebiet bzw. um archäologisches Gelände handelt. Deshalb empfiehlt es sich für den Käufer einer Immobilie, noch vor Abschluss des Kaufvertrags die entsprechenden negativen Bescheinigungen zu prüfen.

Die Baugenehmigungen werden von den Bauämtern oder von den Gemeinden erteilt. In der Praxis ist es üblich, dass der mit der Erstellung der Baupläne beauftragte Architekt oder Bauingenieur den schriftlichen Antrag auf die Erteilung der Baugenehmigung einreicht. Mit dem Antrag sind ein topografisches Diagramm, ein Bauflächenplan aus dem die Bebauungsfaktoren hervorgehen, ein Baukostenvoranschlag sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung einzureichen. Die Kosten der Baugenehmigung betragen etwa 0,5 % der veranschlagten Bausumme.

2. BAUAUSFÜHRUNG UND GEWÄHRLEISTUNG

Der Abschluss eines Bauvertrags mit einem Werkunternehmer unterliegt keiner besonderen Regelung. Es finden hierbei die allgemeinen Vorschriften des Zivilgesetzbuchs Anwendung. Im Hinblick auf die Erstellungskosten ist es in Griechenland üblich, dass der private Bauherr oder Träger den Bauunternehmer (Ergolavos) abhängig von der Bausumme entlohnt, Festpreise werden hingegen nur selten vereinbart. Der Bauunternehmer erhält seinen Werklohn entweder nach Gesamtabgabe des Bauwerks oder über Abschlagzahlungen nach Fertigstellung von Bauabschnitten, wobei Letzteres die Regel ist. Entsprechend den deutschen Verhältnissen kann der Bauunternehmer zur Absicherung seiner Entlohnung von seinem Auftraggeber die Eintragung einer Sicherungshypothek verlangen.

Üblicherweise wird in Griechenland ein Großteil der anfallenden Arbeiten von Subunternehmen ausgeführt. Dabei ist eine Besonderheit zu beachten: Für den Fall, dass der Bauunternehmer oder Subunternehmer mit Gehaltszahlungen oder Sozialversicherungsleistungen in Verzug gerät, können dessen betroffene Arbeitnehmer und der betroffene Versicherungsträger (IKA) subsidiär auf den Bauherrn oder den Bauträger zurückgreifen und noch ausstehende Zahlungen und  Sozialversicherungsbeiträge einfordern. Die Nichtbezahlung von Sozialversicherungsbeiträgen kann für den Bauherrn auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Um dieser drohenden Einstandspflicht zu entgehen, sollte darauf geachtet werden, dass im abzuschließenden Bauvertrag eine Regelung aufgenommen wird, wonach vom Bauunternehmer in regelmäßigen Abständen eine Bestätigung über die erbrachten Zahlungen von Löhnen und Sozialversicherungsbeiträgen eingefordert werden kann. Neben dem Bauunternehmer haftet auch der Bauherr für Arbeitsunfälle.

Mit der Bauaufsicht wird üblicherweise ein bei der örtlichen Kammer zugelassener Bauingenieur beauftragt. Er betreut und leitet den Bau in seiner Gesamtheit, von der Einholung der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung des Bauwerks und dessen Anschluss an die Versorgungssysteme. Er sorgt bei auftretenden Problemen für die notwendigen planerischen Änderungen. Im Hinblick auf die qualitativen Anforderungen und die entsprechenden Gewährleistungsansprüche gilt für neu errichtete Bauwerke eine Vielzahl von strengen technischen Bauverordnungen. Durch zahlreiche Neuregelungen hat der Gesetzgeber damit neue Mindestqualitätsanforderungen geschaffen, beispielsweise verschärften sich die Vorschriften, die die Statik von Bauwerken in erdbebengefährdeten Regionen betreffen. In Großstädten, hauptsächlich in neuen Bauregionen, ist der Bebauungsfaktor sehr niedrig angesetzt. Entsprechend der Wohnfläche müssen Tiefgaragen und Abstellplätze für Fahrzeuge vorhanden sein bzw. geschaffen werden.

Die Übergabe des Bauwerkes an den Bauherrn hat durch den Bauleiter innerhalb der vereinbarten Frist, gerechnet ab der Fertigstellungserklärung, zu geschehen. Die Abnahme erfolgt durch Zustimmung und Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls, eventuell vorhandene Mängel sowie ihre Beseitigungsfrist werden darin entsprechend vermerkt. Die Abnahme kann schriftlich unter Bestimmung eines neuen Abnahmetermins verweigert werden, wenn das Bauwerk nicht fertiggestellt ist oder nicht mit den vereinbarten Vorgaben übereinstimmt. Mit der Abnahme beginnen grundsätzlich die Fristen der Mängelgewährleistung zu laufen.

Nach dem griechischen Zivilgesetzbuch gelten die Gewährleistungsvorschriften für alle materiellen Schäden am Bauwerk, die bei der Bauausführung oder in der Folgezeit innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist entstanden sind. Das Gesetz geht dabei grundsätzlich von der Haftung des Bauunternehmers aus. Dem Unternehmer wird allerdings die Möglichkeit eingeräumt, auf die einzelnen am Bau beteiligten Personen je nach Verschuldungsgrad Rückgriff zu nehmen. Das Gesetz unterscheidet zwischen einer zweijährigen Gewährleistungsund einer zehnjährigen Verjährungsfrist. Während sich die Gewährleistungsfrist auf den Zeitraum bezieht, innerhalb dessen der Verantwortliche für auftretende Schäden einzustehen hat, bestimmt die Verjährungsfrist den zehnjährigen Zeitraum, in dem der Geschädigte seinen Anspruch nach dem Schadeneintritt geltend machen muss. Die Gewährleistungsfrist, deren Lauf mit der Bauabnahme beginnt, gilt für Schäden an der Gebäudesubstanz (Fundamente, Stützmauern etc.). Für Schäden an Installationen oder sonstigen Bauelementen gelten allerdings kürzere Garantiefristen.